戴德梁行：苏州上半年写字楼市场持续承压，多元路径谋求破局
苏州，2025年7月17日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对2025年上半年苏州的写字楼市场进行了解读。受2024年供应高峰的后续影响，苏州写字楼市场在2025年上半年面临巨大去化压力，多个项目推迟上市，二季度仅尼盛中心一个新项目上市。受新增需求持续放缓影响，写字楼租金承压态势明显。展望下半年，随着多个高品质大体量办公项目集中入市，市场竞争格局将进一步加剧。
写字楼租赁市场：市场需求收缩，供应陆续推迟，租金承压下降
受2024年苏州写字楼市场供应高峰影响，2025年上半年苏州写字楼市场面临巨大去化压力，多个项目延缓上市节奏，全市新增供应节奏放缓。二季度工业园区湖西板块新上市尼盛中心，全市新增3.7万平方米优质商办空间。从需求端来看，二季度虽得益于吴中太湖新城管委会促成的一单2.6万平方米大面积成交，使得净吸纳量短期内有所回升，但是整体来看，全市新增需求仍显低迷，部分企业退租、缩租导致全市上半年成交量与去年同期相比有所收缩。上半年全市净吸纳量共计3.39万平方米，截至二季度末，空置率达到 29.7%，达到五年内最高水平。
展开剩余75%在新增需求不足的情况下，整体市场更趋内卷，业主通过租金优惠、延长免租期、争取优惠政策等综合优惠措施，一方面积极争取存量客户续租，另一方面积极吸引区域内外客户搬迁、吸纳新客户。截至二季度末，全市租金录得69.30元/平方米/月，处于近三年最低位。
统计范围：全市各板块甲级写字楼；数据来源：戴德梁行项目及企业服务部；数据截止：2025H1
从行业成交结构看，2025年上半年电子信息科技（智能科技、互联网、能源科技、无人机、新材料为主）、专业服务业（律所、留学培训为主）企业成交活跃。新兴制造业企业（智能家电、能源科技为主）在上半年成交同比增加，成交数量位居第三，金融业（保险、证券、融资租赁为主）依然保持稳定成交。从成交面积分布来看，二季度政府促成一起新兴制造业新设2.6万平方米研发中心的成交，在苏州1000平方米以上大面积成交中表现突出，但此类成交具有较强的偶然性。整体来看，上半年1000平方米以上大面积成交相对有限，专业服务业、金融业（保险、租赁融资）和联合办公是主要需求来源。从租赁类型来看，在整体市场租金下调的背景下，全市企业搬迁升级较为活跃，其中电子信息科技、专业服务业企业纷纷抓住机遇，向核心区或品质更好的新项目搬迁。
统计范围：全市各板块甲级写字楼；数据来源：戴德梁行项目及企业服务部；数据截止：2025H1
写字楼销售市场：上半年供求同比双双回落，均价受大宗个案短期上扬
2025年上半年销售市场与去年同期市场供应高峰相比有所回落。上半年，全市共上市高新区集成电路创新中心、相城区澄阳创智中心、高新区科技城阳山数字产业中心、吴江盛泽恒力盛泽商务中心四个项目，总计约15.7万平方米，同比下降约50%。
成交方面，2025年上半年总计成交12.6万平方米，大宗成交主要为集成电路创新中心和中海星湖ONE北京银行多层成交，其他大面积成交包括阳山数字产业中心、恒力盛泽商务中心、泓赞商务大厦，其余市场成交主要以存量项目持续散售去化为主。
价格方面，一季度市场受个别大宗成交价格影响，成交均价短期上扬，二季度价格保持平稳，季末录得1.71万元/平方米。
戴德梁行华东区项目及企业服务部董事袁晓玲表示，下半年市场将面临环贸广场ICC、南岸新地二期、新裕大厦、集成电路中心二期等超170万平方米高品质大体量项目上市，这一波供应潮将使市场供需关系进一步失衡，市场竞争或将由此进入白热化阶段。在当前新增需求不足的格局下，市场内卷态势持续加剧，多数业主的租金让利空间已逼近成本红线，单纯依靠价格战的运营模式难以为继。未来，项目竞争力的核心将转向企业办公空间、产业生态构建，通过整合政策资源、搭建企业发展平台、引入政企服务机构等产业运营手段，为入驻企业提供长效的全周期赋能，成为突破同质化竞争的关键路径。
戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示，未来，租户决策逻辑逐步从成本敏感转向产业生态黏性转变，楼宇价值绑定区域创新能力而非单纯地段，这就要求写字楼运营商须兼具空间重塑能力与产业资源整合能力，同时更注重通过智慧运维降低全周期成本，而非短期的租金收益，从而实现良好的租赁生态模式。
戴德梁行苏州公司总经理杨婕表示，2025上半年，苏州全市密集出台《苏州科技金融国际合作发展区工作方案》《苏州工业园区具身智能机器人产业发展行动计划（2025-2027）》《苏州工业园区加快生物医药及大健康产业腾飞行动计划（2025-2027年）》等多项产业政策，精准聚焦人工智能、量子科技、生物医药等前沿领域，并通过税收减免、人才补贴、研发资金扶持等组合拳，构建起极具吸引力的产业发展生态。苏州全球招商大会签约417个重点项目，总投资突破3415.7亿元，加之低空经济产业创新生态大会、工业互联网大会等专业产业大会的持续举办，形成了强大的产业聚合效应。
戴德梁行华东区董事总经理黎庆文总结道，从“最强地级市”到“全球产业磁极”，苏州正在用一场系统级跃迁重新定义自己的城市坐标。苏州拥有多个千亿级产业集群，在长三角城市群中承担重要经济枢纽功能。随着大批优质项目的落地转化，将吸引更多优秀的高科技企业进入苏州，进而催生新质办公需求，有望重塑写字楼市场的需求结构，为核心板块及产业集聚区域的办公物业带来结构性机遇。
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